Ülkemizde uzunca bir süreden bu yana devam eden konut krizi maalesef devam ediyor ve yerini yavaş yavaş barınma sorununa bırakmaya başladı. Özellikle büyük kentlerimizde başta dar ve sabit gelirli vatandaşlar olmak üzere hepimizi ilgilendiren bu konunun çözümü için hükümet tarafından bazı önlemler alınmış durumda. Son yaşadığımız dönemde ev sahibi kiracı ilişkilerinden doğan olumsuzlukları yazılı ve görsel basından izlemekteyiz. Resmi enflasyonun %70, gerçek enflasyonun %100 ü aştığı bir dönemden geçiyoruz. Koşullar böyle iken kira artışlarının %25 ile sınırlandırılması 2024 yılı temmuz ayına kadar devam edecek ve o tarihten sonra bu yasağın kaldırılması gerektiği ekonomi yetkilileri tarafından açıklandı.
Birden fazla kirada evi olan vatandaşlar için pek önemli olmayabilir ama tek evi olan bir emeklinin bu koşulları kabul etmesi gerçekten zordur. Çünkü emekli maaşının geçim için yeterli olmadığı aşikardır ve kira gelirini maksimum düzeyde tutmak istemesi kadar doğal bir şey olamaz. Sorunun çözümü için en azından enflasyon oranı kadar artış hakkı verilmeli veya dar ve sabit gelirlilere kira yardımı yapılmalıdır.
Konut sorunu sadece bu iktidarın değil, uzun yıllardan bu yana hükümetlerin çözüm aradığı bir konudur.1980 li yıllarda merhum Turgut Özal döneminde konut arzını arttırmak için tüm ülkede kooperatifleşme adımları hızla yayılmıştı ve kâr amacı gütmediği için tüm gelir gruplarının ev sahibi olabilmesine olanak tanımıştı. Günümüzde de aynı işlem uyarlanabilmesi enflasyonist ortam olduğu için zor olabilir ama imkânsız değildir.
Yaşadığımız yüksek enflasyon, yabancılara vatandaşlık karşılığı gayrimenkul satışları, depremden sonra hızla artan kentsel dönüşüm projeleri ve en önemlisi yüzyılın felaketi olarak adlandırılan (Allah tekrarını vermesin) yaşadığımız deprem felaketinden sonra on binlerce binanın yerle bir olması ve zorunlu olarak depremzede vatandaşlarımızın diğer kentlere göç etmesi sonucu ülkemizde doğal olarak konut açığı oluşmuştur. Bu sebeplere ilave olarak ülkemize gelen sığınmacıları da unutmamamız gerekir.
İnşaat maliyetleri ise sürekli yüksek seyreden enflasyon nedeniyle artışını sürdürse de kredi maliyetlerinin yüksekliği, alım gücünün sürekli düşmesi nedeniyle bir iki aydan bu yana düşme eğiliminde olmasına rağmen konut satışları da azalma eğilimine girmiştir. Öyle ki bankalardan kredi alınarak alınabilecek bir konutun maliyeti üç katına kadar çıkabilmektedir. Dar ve sabit gelirlilerin konut alması bu durumda hayalden öte gidememektedir. Fiyatların düşmesi ise konut ve arabaları yatırım aracı olmaktan çıkarmış, yani talep miktarı düşmüştür. Enflasyonun yılın ikinci yarısında düşme eğilimine gireceği beklentisi ise emlak piyasasında durgunluğa yol açan faktörlerden biridir.
Kamuoyunun gündeminde olan bir başka konu da emlak vergisinde 33000 TL olan muafiyet sınırının kaldırılması açıklamalarıyla birlikte %25 kira artışının kaldırılması ise kira fiyatlarını yükseltecek, olan gene dar ve sabit gelirliye olacaktır. Emekliler ve asgari ücretliler için bu sorun daha belirgin duruma gelecek, geçim sıkıntısı maksimum seviyeye gelecektir.
Yapı ruhsatları konusu ise son derece önemli bir faktördür. Bundan birkaç yıl önce Sn. Cumhurbaşkanımızın İstanbul’a ihanet edildiği özeleştiriş yaparak dikey mimari yerine yatay mimariye izin verilmesi gerektiği yönünde açıklamalar yapmasına rağmen dikey mimari yönünde ilerlemeye devam ediyoruz. Son yıllarda hızla gelişen AVM ler bun en güzel örnektir.
Konut sorununun çözümü için en büyük maliyet olan arsa maliyelerinin düşürülmesi son derece zordur. Bu yüzden devlet, vatandaşlara âtıl arsa temin ederek uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanları açarak vatandaşları ev sahibi yapmaya özen göstermelidir
İnşaat maliyetlerinin yükselmesinde bir büyük etken de işgücünün deprem bölgesine taşınması olabilir. Allah tekrarını göstermesin 223 yılında yüzyılın felaketini yaşadık ve bu sırada on binlerce binamız yerle bir oldu. Bölgede depremzedeler için yapımına devam eden binlerce proje mevcuttur ve bunların bir an önce bitirilip ihtiyaç sahiplerine vermek için devlet tüm imkanlar seferber etmiştir ve inşaat işçileri de bölgede çalıştıkları için diğer bölgelerde işçilik maliyetleri artmıştır. Dolayısıyla işgücü maliyetleri yükselmiştir.
Yapı ruhsatları verilirken tarım alanları izin dışında tutulmalıdır. Çünkü zirai bölge aynı zamanda bir fabrikadır. Ekim türüne göre yılda 3-5 defa hasat yapılabilir. Ekim alanlarının küçülmesine veya yok olmasına fırsat verilmemelidir.
TÜİK tarafından yayınlanan 2024 yılı-1, çeyrek yapı izin istatistikleri bilgileri aşağıdaki gibidir.
Yapı ruhsatı verilen binaların yüzölçümü %33,4 arttı
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı %19,9, daire sayısı %35,5 ve yüz ölçüm %33,4 arttı.
Toplam yüzölçümün %51,2’si konut alanı olarak gerçekleşti
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların toplam yüzölçümü 36,1 milyon m² iken; bunun 18,5 milyon m²’si konut, 10,0 milyon m²’si konut dışı ve 7,6 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
En yüksek yüz ölçüm payı %64,6 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 23,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,6 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.
Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların yüzölçümü %45,3 arttı
Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2024 yılı I. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı %41,2, daire sayısı %38,5 ve yüz ölçüm %45,3 arttı.
Toplam yüzölçümün %54,3’ü konut alanı olarak gerçekleşti
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların toplam yüzölçümü 36,7 milyon m² iken; bunun 19,9 milyon m²’si konut, 8,9 milyon m²’si konut dışı ve 7,9 milyon m²’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.
En yüksek yüz ölçüm payı %68,5 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu
Belediyeler tarafından 2024 yılı I. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen binaların kullanma amacına göre en yüksek yüz ölçüm payına 25,2 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 2,5 milyon m² ile bir daireli binalar izledi.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar