Ekonomik koşulların daha iyiye gelmesi için mücadele ettiğimiz günümüzde sadece konut satış fiyatları değil kira ücretleri de astronomik boyutlara gelmiştir. Özellikle büyük kentlerde merkezi bölgelerde en düşük ortalama kira ücreti yirmi-yirmi beş bin TL civarında seyretmektedir ve kiralık ev bulunması da epeyce zorlaşmıştır. Öncelikle belirtmemiz gerekir ki konut açığının en büyük sebeplerden biri, geçtiğimiz 6 şubatta yaşadığımız,11 ilimizi etkisi altına alan deprem felaketidir. On binlerce bina yerle bir olduğu için depremzede vatandaşlarımız başka merkezlere akrabalarının yanına göç etmek zorunda kalmıştır. Yabancılara 400,000 dolarlık gayrimenkul almaları durumunda vatandaşlık verilmesi, yurdumuza gelen göçmen ve sığınmacı sayısının artması gibi nedenler konut fiyatlarının ve kira ücretlerinin yükselmesine sebep olmuştur. Bütün bu faktörlere ilaveten fiyatların artmasında en önemli faktör seyreden yüksek enflasyon nedeniyle inşaat malzemelerinde meydana gelen fiyat artışlarıdır. Bir başka konu da kentsel dönüşümün hız kazanmasıdır. Kısa süreliği için de olsa kiralık ev bulmayı zorlaştırdığı gibi kira ücretlerinin artmasının bir sebebi de kentsel dönüşüm olmuştur.
Konut ve kira ücretlerinin artışının bir diğer sebebi de yaklaşık bir yıla yakın bir süreden bu yana devam eden ve ne zaman biteceği belli olmayan Rusya-Ukrayna savaşı olabilir. Savaştan uzaklaşmak isteyen özellikle Ruslar Antalya’ya akın etmiş konut rakamları adeta uçmasına sebep olmuştur. Hatta Antalya’da Rus tabelalar da yerini almış, şehrin adeta yerlisi gibi yaşamaya başlamışlardır. Yerli ve milli paramızın değerinin oldukça düşük olması, yabancıların ülkemizde çok rahat bir şekilde harcama yapmasına ve rahat bir tatil yapmalarına olanak sağlamaktadır. Bizim emekliler de onları sadece seyretmekle yetinmektedir.
Paranın bol olduğu veya TL’nin değerli olduğu 2010-2015 yılları arasında ülkemizde inşaat yatırımları gereğinden fazla yapılmasına rağmen konut açığımız devam ediyor. İnşaata yatırım yapılması ekonomik dengenin büyümesine geçici olarak katkı sağlar ama yatırımlar bitince ekonomik büyüme rakamı düşecektir. Dolayısıyla yatırımları üretime dönük yapmalıyız ve kalıcı bir büyüme sağlamalıyız.
Bir başka konu da ülke genelinde boş duran konutlardır. Örneğin İstanbul’da yaklaşık bir milyon yüz bin konutun boş olduğunu olduğunu yazılı ve görsek basından izlemekteyiz. Eğer boş konut sayısı söylendiği kadar ise ivedilikle önlem alarak onların kullanımı sağlanmalıdır. Konut açığı en azından az da olsa azalacaktır.
Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi inşaat maliyet endeksi sürekli yüksek seyretmekte, doğal olarak da inşaat maliyetleri artmaktadır.
Konut sorununun çözümü için hükümet çeşitli projeler üreterek başvuranlara da gerekli desteği vermeye çalışmaktadır. Ancak sorunun en ideal çözümü merhum Turgut Özal’ın uygulamaya başladığı ve yurdun dört bir yanına yayılan kooperatifçiliğin tekrar gündeme getirilmesidir. Her ne kadar uygulamaya konulan projeler bazı vatandaşlarımız için ulaşılabilir olsa da toplumda projelere ulaşamayan büyük bir kesim olduğu aşikardır. Kooperatifleşmeye gidildiği taktirde dar ve sabit gelirliler de ev sahibi olabiliriler. Günümüzde asgari ücretli ve emeklilerin ev alması hayalden öte gitmemektedir.
Son birkaç aydan bu yana konut satışlarında düşme eğilimi görülmektedir. Bunun yegâne sebebi ise kredi imkanlarının daralması, yüksek faiz oranının kredi maliyetlerine yansıması olarak görülebilir. Dolayısıyla ev sahibi olabilmek günümüzde özellikle dar ve sabit gelirliler için her geçen gün zorlaşmaktadır.
Geçtiğimiz birkaç ay öncesine kadar gayrimenkul bir yatırım aracı iken yukarıda da belirtmeye çalıştığım gibi içinde bulunduğumuz dönemde gayrimenkulde yaşanan fiyat artışları enflasyonun altında kaldığı için konut, yatırım aracı olmaktan çıkmış durumdadır. Ancak kiralık ev bulma ve yüksek kira ücretleri sorunu devam etmektedir.
Ekonomide her konuda olduğu gibi arz talep kanunu konut piyasasında da kendini göstermektedir. Yatırım aracı olmaktan sonra talep azaldığı için konut arzı çoğalmış, bu yüzden konut fiyatları düşme eğilimine girmiştir. İşte eriyen maaşlar ve yüksek seyreden enflasyon nedeniyle geçim sıkıntısına giren vatandaşlar zaten konut alamayacak durumda iken varlık sahibi vatandaşlar da fiyatların geriye geleceği endişesiyle konut talebinde azalmaya neden oluşturacak özellikle işçilik maliyeti yükselmeye devam etmektedir. Bunun sebebi ise deprem bölgesinde devam eden projelere giden inşaat emekçilerinin oluşturduğu işgücü sıkıntısıdır.
Ülkemizde konut sorununun çözülebilmesi için inşaat maliyetinde en büyük maliyet olan arsa payının devlet tarafından karşılanarak vatandaşa uzun vadeli, düşük faizli kredi verilmesi ve uygulamanın devlet tarafından yapılmasıdır. Geçtiğimiz süreçte ilan edilen kentsel dönüşüm programlarında geçerli olmak üzere yarısı bizden kampanyası da yükselen faiz oranları ve enflasyon yüzünden vatandaşların girişim yapmalarını oldukça zora sokmuş ve hatta ödeme imkânı kalmadığından cazibesini kaybetmiş durumdadır.
Kentsel dönüşüm önemi haya kurtarma olduğu hepimiz tarafından bilinmektedir. Son yapılan yerel seçimler öncesinde her parti adayı, bu sorunu çözeceğini devlet kaynaklarını kullanarak vaat etmişlerdi. Önümüzdeki süreçte verdikleri sözleri unutmadan takip edeceğiz ve etmek zorundayız. Çünkü özellikle büyük kentlerimizde birçok vatandaşımız depreme dayanıksız binalarda ikamet etmekte ve çözüm beklemektedir.
Aşağıdaki mayıs ayı konut satışlarına ait bilgiler TÜİK’dan alınmıştır.
Türkiye genelinde mayıs ayında 110 bin 588 konut satıldı
Türkiye genelinde konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,4 azalarak 110 bin 588 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 18 bin 814 ile İstanbul, 9 bin 861 ile Ankara ve 6 bin 306 ile Antalya olurken, en az olduğu iller sırasıyla 37 ile Bayburt, 46 ile Ardahan ve 60 ile Hakkâri oldu.
Konut Konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %3,4 azalışla 465 bin 761 olarak gerçekleşti. Satışları Ocak-Mayıs döneminde %3,4 azaldı.
İpotekli konut satışları 9 bin 909 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ipotekli konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %63,9 azalış göstererek 9 bin 909 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %9,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %58,7 azalışla 44 bin 602 oldu.
Mayıs ayındaki ipotekli satışların 2 bin 316’sı; Ocak-Mayıs dönemindeki ipotekli satışların ise 10 bin 629’u ilk el satış olarak gerçekleşti.
Diğer satış türleri sonucunda 100 bin 679 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde diğer konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %17,3 artarak 100 bin 679 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı %91,0 olarak gerçekleşti. Ocak-Mayıs döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %12,6 artışla 421 bin 159 oldu.
İlk el konut satış sayısı 35 bin 558 olarak gerçekleşti
Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,3 artarak 35 bin 558 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk el konut satışının payı %32,2 oldu. İlk el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 artışla 147 bin 899 olarak gerçekleşti.
İkinci el konut satışlarında 75 bin 30 konut el değiştirdi
Türkiye genelinde ikinci el konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %4,9 azalış göstererek 75 bin 30 oldu. Toplam konut satışları içinde ikinci el konut satışının payı %67,8 oldu. İkinci el konut satışları Ocak-Mayıs döneminde ise bir önceki yılın aynı dönemine göre %5,6 azalışla 317 bin 862 olarak gerçekleşti.
Yabancılara mayıs ayında 2 bin 64 konut satışı gerçekleşti
Yabancılara yapılan konut satışları mayıs ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %34,8 azalarak 2 bin 64 oldu. Mayıs ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,9 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 797 ile Antalya, 668 ile İstanbul ve 164 ile Mersin oldu.
Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Mayıs döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %45,8 azalarak 9 bin 21 oldu.
Ülke uyruklarına göre en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı
Mayıs ayında ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı sırasıyla 437 ile Rusya Federasyonu, 207 ile İran ve 171 ile Ukrayna vatandaşlarına yapıldı.
Kaynak: TÜİK
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar