Uzun süreden bu yana yaşadığımız yüksek enflasyon, ev sahipleri ile kiracıları da karşı karşıya getirdi. Özellikle büyük kentlerde konut sıkıntısı kendini gösterince konut fiyatları ve kira bedelleri astronomik seviyelere ulaştı.
Hayat pahalılığı, neredeyse tüm sektörleri olumsuz etkilediği gibi özellikle dar ve orta gelirli vatandaşlarımızı da geçim sıkıntısı içine düşürdü ve halen de devam ediyor.
Enflasyonla mücadele, yasaklarla, cezalarla önlenemeyeceği kesindir. Daha önce de gıda fiyatlarına çözüm olması amacıyla bazı büyük marketlere para cezası kesilmişti ama maalesef fiyat yükselişlerinin önüne geçilemedi. Yani enflasyonu önlemeden bu tür sorunlar çözülemez.
Adalet bakanlığı tarafından açıklanan tebliğe göre 1 Temmuz 2023 tarihine kadar olan sürede kiraların %25 den fazla arttırılamayacağı kamuoyuna ilan edildi. Fakat TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranı %73,5 ve ÜFE de %132 iken uygulamaya konulan %25 kira artış oranı kesinlikle adil değildir. Ayrıca ENAG ın araştırmasına göre enflasyon oranı %160 olduğu dikkate alınmasa bile uygulamanın geçerli olamayacağı aşikardır.
Enflasyon, sadece kiracılar için geçerli değildir ve aynı zamanda ev sahipleri ve tüm halkı olumsuz etkilemektedir. Dolayısıyla konuyu tek taraflı ele almak çözüm olmayacaktır. Açıklanan kurala göre %25oranındaki artış 5 yılı geçen kiracılarda geçerli olmadığı gibi yapılan anlaşmada (kontratta) aksi bir hüküm bulunmaması durumunda geçerlidir. Yani ev sahibi ile kiracı örneğin devletin verdiği enflasyon oranında artış yapma şeklinde kontrat yapmışlar ise anlaşma koşullar geçerlidir. Başka bir ifade ile kontratta yazılan artış oranı uygulanacaktır.
Kiracı olmak hakikaten zordur ve haklarının korunması gerekli olduğu kesindir ama bir de ev sahipleri tarafından konuya bakmakta fayda var. Bir emekli yıllarca çalışıp yemesinden, içmesinden, gezmesinden tasarruf ederek ev almış ve şu anda da 3500 TL emekli maaşı aldığını varsayarsak sadece emekli maaşıyla geçinmesi mümkün değildir ve emekli maaşlarına da yapılan zam oranı bilinen bir gerçektir. Bu durumda ne yapacak? Enflasyona karşı önlem almak zorunda olduğundan kiracısından en yüksek zam yapmasını isteyecektir ve doğal olarak kendisine hak kabul edecektir.
Yeni yasaya göre %25 artışı kabul etmeyen ev sahipleri ise kiracısının evi boşaltmasında ısrar ederek günün koşullarına göre kiracı arayışına girecektir. Çünkü hayat pahalılığı ve geçim sıkıntısı kendisini de etkilemektedir. Burada tek evden kira ile geçinen emeklilerden bahsettik. Ancak birden çok 10-20 evi olan ve bunlardan kira alan ev sahipleri için durum farklıdır ve onlar için geçim sıkıntısı söz konusu bile olamaz.
Kiralık evi değiştirmek kiracı için de hakikaten maliyeti yüksek bir karar alınacaktır. Bugün <İstanbul’da 2+1 evlerin 6,000 TL’den başladığı ve yukarı yönlü gittiğini yazılı ve görsel basından izlemekteyiz. Bu rakam evin konumuna göre değişim göstermektedir. Dolayısıyla kiracı aynı evde kalarak makul bir atışta (TÜİK in açıkladığı TÜFE oranı) kabul etmeyi yeğleyecektir.
Kiraların en çok artış gösterdiği illerin başında Antalya gelmektedir. Özellikle Rusya-Ukrayna savaşının başlamasıyla göç alan bu ilimizde ev bulmak neredeyse imkânsız hale gelmiş ve ev kiraları 20-25 bin TL gibi astronomik seviyeye ulaşmıştır.
Son bir yılda 5 büyükşehirde kiralık konut ortalama metrekare fiyatlarındaki artışa bakalım.
Nisan 2021 ile Nisan 2022 arasındaki değişim aşağıdaki gibidir.
İstanbul %140 Ankara %133 İzmir %110,8 Bursa %92 Antalya %329,3
Kaynak: Sahibinden emlak endeksi
Görüldüğü üzere artış oranları %100 ün üzerindedir. Adalet bakanlığınca verilen oran son derece komik kalmaktadır ve uygulanması neredeyse imkansızdır. Evini yeni kiraya verecek olan ev sahipleri en yüksek bedel talep ederek artış oranının düşüklüğünü telafi yoluna gideceklerdir.
Enflasyondan korunmak için yapılacak artış oranı TÜİK in verdiği TÜFE ve ÜFE oranlarının ortalamasıdır ama bu da kiracıyı düşünmemek adına geçerli olmayabilir. En makul ve en adaletli artış ise devletin verdiği Yani TÜİK tarafından yayınlanan TÜFE oranı olmalıdır. Böylelikle ev sahibi de kiracı da enflasyona karşı korunmuş olacaktır.
Ülkemizde ev sahibi oranı TÜİK verilerine göre %57 dir. (2021 yılı)
Bir başka bilgi de İstanbul’da yaklaşık 1,800,000 daire boş beklemektedir. Tabii ki bunlardan vergi alınması vatandaşların kullanıma alınması açısından önemli bir kriterdir.
Geçtiğimiz sürede hükümet tarafından açıklanan konut kredilerinde yeni düzenleme ise tamamen yüksek gelirli kesime hitap etmektedir. Açıklanan koşullara göre ev alabilmek için en az 35-40 milyon TL aylık gelir elde edilmelidir ki minimum taksit tutarı olan yaklaşık 15.000 TL ödenebilsin. Ayrıca yeni kredi kuralları açıklandıktan 24 saat geçmeden konut fiyatları %20-30 oranında artmıştır.
TÜİK in verilerine göre ülkemizde konut satışı sayısı aşağıdaki haritadaki gibidir.
Sonuç olarak %25 artış oranı adaletli olmadığı gibi uygulanması da mümkün değildir. En adil artış oranı TÜİK tarafından açıklanan yıllık TÜFE olmalıdır.
Saygılarımla
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist
