Barınma sorunu günlük hayatımızda hepimizi ilgilendiren ve yakından takip ettiğimiz bir gündem maddesidir. Çünkü yaşamımızı idame ettirebilmemiz için hepimizin bir konuta ihtiyacı olduğu kesindir. Ancak günümüz koşullarında özellikle dar ve sabit gelirli vatandaşların ev sahibi olması çok zor hatta imkansızdır.

Enflasyonun yükselişe geçmesiyle birlikte konutlar da enflasyon oranlarına paralel olarak yükselme eğilimine girdi ve halen yükselişini de sürdürmektedir. İnşaat malzemeleri fiyatlarındaki artışlar, arsa maliyeti, işçilik giderleri gibi inşaat üretim faktörleri sürekli artmakta ve baş edilemez konuma gelmiştir. Hükümetin uygulamaya koyduğu “ilk evim ilk işyerim” projesine yapılan yoğun müracaatlar konunun önemini gözler önüne sermektedir. Proje hakkında çeşitli eleştiriler yapılmasına rağmen halkımızın en zaruri ihtiyaçlarından birini karşılaması açısından son derece faydalı bir girişimdir. Ayrıca hayata geçecek olan projenin konut fiyatlarına ve kira ücretlerine de olumlu katkı sağlayacağı da bir gerçektir.

Ülkemizde bundan 5-6 yıl önce inşaat sektörünün hızlı yükselmesine rağmen konut sorunu gündemdeki yerini korumaktadfır. Son yıllarda hemen hemen her ilimiz olağanüstü çapta inşaat sektöründe büyüme sağlamış, daha da ötesi dikey mimari yerine yatay mimari uygulamasına geçilmesi Sn. Cumhurbaşkanı tarafından öneride bulunulmuştur.

Özellikle büyük kentlerimizde ortaya çıkan kira ve konut fiyatlarındaki artışlar bir türlü önlenememiş astronomik rakamlara ulaşmıştır. Rusya-Ukrayna savaşının sekiz ayı aşkın bir süreden bu yana devam etmesi, ne zaman biteceği belli olmaması, Rusya’nın Avrupa ülkelerine doğalgaz ambargosu uygulayabileceğini ilan etmesi ile birlikte özellikle başta Antalya olmak üzere güney bölgelerimize Rus ve Ukraynalı yabancılar akın etmişler ve sonuç olarak bölgede kiralar uçmuş denecek kadar yükselmiştir ve daha da ötesi kiralık ev bulmak da olanaksız duruma gelmiştir. Antalya’da yaptığım araştırmalarda izlemlerimi paylaşıyorum;

1+1 evler 2-2,5 milyon ;2+1 Evler 3-3,5 milyon;3+1 evler ise lokasyona göre 4-5 milyon TL arasında değişmektedir. Edindiğim bilgilere göre ise geçen yıl bu fiyatlar bu rakamların üçte biri kadarmış.

Kira konusu da konut fiyatlarında neredeyse yüksek oranda yükselmiş.30-35 bin TL kira ücretleri konuşulmaktadır ve kiralık ev bulmak son derece zordur.

Bu durumda Antalya’da çalışmak zorunda olan veya yeni tayin olan bir memur Antalya’da nasıl geçinebilir sorusu akla gelmekte ama sorunun cevabı da bulunmamaktadır.

Yukarıda anlatmaya çalıştığım kira ücretleri ve konut fiyatları sadece Antalya’da değil, diğer tüm illerimizde de benzerlik göstermektedir. Hükümetin kira artışları için uygulamaya koyduğu %25’lik artış hiç kimse tarafından benimsenmemiştir ve doğrudur. Çünkü yaşanan enflasyon oranları ortadadır. Bir ev sahibi olmuş emekli bir vatandaş kira gelirini maksimum seviyeye ulaştırmak isteyecektir ve son derece haklıdır. Ancak 8/10 tane evi olanlar için artış oranı önemli olmayabilir.

Yazılı ve görsel basında ev sahibi kiracı anlaşmazlıklarında doğan olumsuz sonuçları üzülerek izlemekteyiz. Sorunun çözümü ancak ve ancak enflasyonun düşmesi ile mümkün olacaktır.

Yukarıda bahsetmeye çalıştığım gibi geçtiğimiz yıllarda yapılan birçok inşaatlarda bir kısım daireler boş tutulmaktadır. Kiralık ev ihtiyacının en yoğun olduğu günümüzde evlerin boş tutulması akla ve mantığa aykırıdır. Sadece İstanbul’da bir milyona yakın ev boş bulunmaktadır.

Sorunun çözümü için İstanbul büyükşehir belediye başkanı Ekrem İmamoğlu’nun gündeme getirdiği “boş ev vergisi” uygulaması kamuoyunda yankı uyandırmışa benziyor.

İmamoğlu, “Adresinde konut olan, boş olan konut sayısı 750 bin. Evi var, boş tutuyor. Ondan daha fazla vergi almak zorundayız. Dünyada bu uygulamalar var. O vergiyi biz konut fonuna aktaracağız, konut üreteceğiz” ifadelerini kullanarak evini boş tutanlardan vergi alınabileceğini belirtti.

Ancak hukuk sistemimizde boş ev vergisi şeklinde bir vergi türü mevcut değildir. Binaların veya tüm gayrimenkullerin vergisi emlak vergisi olarak zaten ödenmektedir. Boş konutlar için yeni bir yasa çıkarma zorunluluğu doğacaktır. Yani büyükşehir belediyeleri ya da ilçe belediyeleri, bir taşınmazın boş olarak tuttuğu için hiçbir mal sahibinden ‘boş konut vergisi’ adı altında ek bir vergi tahsil edemez. Ancak bu yasal düzenleme haline getirilirse ve ‘boş konut vergisi’ yasalaşırsa bu durumda bu vergi alınabilir, tahsil edilebilir.

Konut (mesken) emlak vergileri 1970 tarihli 1319 sayılı kanuna tabidir. Bu, yasada konutlar için değerin binde 1’i oranındadır. Büyükşehirler için bine 2’dir. Bu oranları artırma veya azaltma yetkisi Cumhurbaşkanı’ndadır. Belediye veya büyükşehir belediyesi başkanlarının artırma veya azaltma hakkı bulunmamaktadır. Ancak bu konu yasa ile belediye başkanlarına da verilebilir. Yasal değişiklik gereklidir.

Dünyada bazı uygulamalar var ancak bu yasaya eklenirse geçerliliği söz konusu olacaktır. Bazı ülkelerde ise konut boşsa emlak vergisi alınmamaktadır. Örneğin İngiltere… İngiltere’de konutta tek kişinin yaşaması halinde emlak vergisi yüzde 25, eğer ev boşsa yüzde 50 daha az vergi alınmaktadır.

Bir gerçeği de unutmamamız gerekir. Hiçbir ev sahibi gelir getirebilecek evini boş tutma istemez. Ancak en yüksek gelir sağlayabilmek için yüksek kira isteyebilir. Veya satılmak üzere bekleyip değerini bulunca satış yoluna gidebilir.

Uygulama yürürlüğe girdiği taktirde bazı olumsuzluklar da beraberinde gelebilir. Tasarruf sahipleri ev almaktan başka çözümlere yönelebilir ve bu da ekonomik durgunluğa sebep olabilir. Fiyatlar ise azalan arz nedeniyle yükselme eğilimine girebilir.

Konunun bir diğer yönü ise yüksek vergi ödemek istemeyen ev sahiplerinin evlerini kiraya verme isteğinden dolayı kira ücretlerine olumlu yansıması olabilir. İstanbul’da konut sahibi olup da başka illerde yaşayan vatandaşlar da evlerini boş tutmaktan vazgeçebilirler.

ZAFER ÖZCİVAN

Ekonomist