Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından, Ernst & Young liderliğinde ve Esas Gayrimenkul desteğiyle gerçekleştirilen “AVM Sektörü Finansal Sorunlarına Yaklaşımlar ve Çözüm Önerileri” başlıklı rapora göre, son yapılan düzenlemeler nedeniyle AVM’lerin değeri yüzde 47 düşerken, yatırımlar ise yüzde 56 geriledi. Söz konusu raporun sonuçlarının paylaşıldığı toplantıda konuşan AYD Başkanı Prof. Dr. Hüseyin Altaş, son yıllarda hayata geçen yasal mevzuatların sektöre finansal etkilerini değerlendirdi. Altaş, “2016’da AVM’nin işletiminin düzenlenmesi, 2018’de dövizle kiralama yasağı, 2019’da borçlar kanunda artış oranıyla ilgili düzenleme, 2020’de ertelenen yükümlülüklerin borçlar kanundaki yürürlüğe girişi ve son olarak da yine ortak alan düzenlemesi yapıldı. Özellikle 2018 yapılan düzenleme ile AVM’lerin finansal giderlerinin kiralara oranı 3,41 katına çıktı. Yani borçlu AVM’lerin kira geliri borçlarını ödeyemez hale geldi. 2019’da borçlar kanunda yapılan değişiklikle kirada TÜFE 12 aylık ortalama şartı getirilmişti. Bu ortalamayla kira artışları yüzde 114 oldu. Oysa normal enfl asyon oranında artış olsaydı yıllık bazda bu oran yüzde 167, döviz ile devam etseydi de yüzde 282 olacaktı. Artışlar ile değerleme yapıldığında AVM’lerin değeri Euro bazında yüzde 47 düştü. Bizim AVM’ler olarak birinci önceliğimiz hayatta kalmak için kira geliri elde etmek. Ancak hayata geçen regülasyonlar, gelirimizin sürekli düşmesine yol açtı” dedi.

Ortak giderlerin yüzde 47’si tahsil edilemiyor

Ortak alan gelirleri ile ilgili de konuşan Altaş, “Düzenlemeler neticesinde tahsilatlar sürekli olarak geriledi. Ortak alan giderlerinin gelirlerle karşılanma oranı 2017’de yüzde 71 iken, bu oran 2021’de yüzde 53’e düştü. Yani giderlerin sadece yüzde 53’ünü perakendecilerden tahsil edebiliyoruz. Son yönetmelik ile bu oran ne olur bilemiyoruz. Sonuç olarak hem kira gelirlerimiz hem de ortak alan gelirlerimiz ciddi manada düştü” ifadelerini kullandı. Sektörün nefes alabilmesi için yapılması gerekenler konusunda ise Altaş, şu ifadeleri kullandı: “Ticari gayrimenkul kira rejimi bir an önce birçok ülkede olduğu gibi Türkiye’ye de getirilmeli. Hollanda, Almanya ve İsviçre gibi ülkelerdeki veriler de gösteriyor ki ticari gayrimenkul kira rejimi farklıdır, konut farklıdır. Sosyal hukuk devleti güçlüye karşı zayıfı koruma güdüsüyle sözleşmeleri düzenler. Birçok perakendeci AVM karşısında güçlü konumdadır. Korunması gereken belki de AVM yatırımcısıdır. Düzenleme yapılması halinde uluslararası ve yerel yatırımcıların tekrar sektöre yatırım yapacağına inanıyoruz. Çünkü belli noktalarda AVM doygunluğuna ulaşılsa da 13 ilde hala AVM yok. Belki AVM’lerin ne şartlarda, nerelerde ve ne sıklıkla yapılacağı da regüle edilebilir.” Toplantıda verilen bilgilere göre hali hazırda AVM’lerin yüzde 12’si TL olmak üzere 13 milyar dolar borcu bulunuyor. Altaş, “Mevcut borçların yüzde 23’ünün vadesi bu yıl, yüzde 51’inin 2023 ve kalan da 2024 ve sonrası. Ödeme riskimizin en yüksek olduğu yıllar 2022, 2023 ve 2024 yılları. AVM’ler kredi döndürmek için bankalar ile görüşüyorlar ama adaletli bir durum yok. Tüm sektörlere el atıldı. AVM sektörü ile de iş birliği yapılarak bunların düzenlenmesini talep ediyoruz” dedi.

AVM yatırımları yüzde 56 azaldı

AYD Başkan Yardımcısı Cem Eriç de 2021 sonu itibari ile AVM sayısının 442’ye kiralanabilir alanın ise 14 milyon metrekareye yükseldiğini söyledi. 2023 itibari ile bu rakamın 15 milyon metrekareye çıkmasının beklendiğini anlatan Eriç, “2007-2017 arasında hızla artan AVM yatırımları 2018 sonrasında dikkat çekici bir hızla azaldı. Yeni arz her yıl yüzde 56 düşerek 890 bin metrekareden 390 bin metrekareye ve 28 olan adet de 9’a geriledi. Halihazırda 13 ilde hala AVM yok” dedi.

1,4 milyar ziyaretçi ile 2019’un gerisinde

AVM’lerin salgının negatif etkisini üzerlerinden hala atamadığını da belirten Eriç, bu konuda şu bilgileri paylaştı: “Rakamların zirve yaptığı yıl olan 2019’da AVM’ler yıl genelinde 2,2 milyar ziyaretçi ağırladı. Bu rakam 2021’de 1,4 milyar adet olarak gerçekleşti. Bu yılın temmuz ayı itibari ile ise ziyaretçi sayısı, 2019’un hala yüzde 12 gerisinde” diye konuştu.

Kira geliri Euro bazında yüzde 53 geriledi

Kira gelirlerinin geride kalan dönemde Euro bazında önemli oranda gerilediğine dikkat çeken Cem Eriç, “2017-2021 kıyasına göre metrekare başına düşen kira geliri yüzde 53 geriledi. Bu proje finansmanını dövizli yapmış AVM’lerin en büyük problemlerinden biri. Borç döviz olarak büyürken, gelirler TL olarak düşüyor. Borçların faizlerini dahi ödemekte zorlanıyor AVM’ler” dedi. Yaratılan ekosistem ile ilgili de bilgi veren Cem Eriç, şöyle devam etti: “AVM’ler, içinde yer alan mağazalarla birlikte önemli bir ekosistem yaratıyor ve bu ekosistem, birçok farklı sektörü besliyor. 2021’de yaratılan gelir 388 milyar TL’ye yükseldi. GSYH olarak bakıldığında da 257 milyar TL’lik bir katkı yapılmış. Bu Türkiye GSHY’sinin yüzde 4’üne eşit. Öte yandan 2.1 milyon kişilik çalışanla da toplam istihdamın yüzde 7,4’ünü sağlıyor. 2021’de yaratılan 69 milyar TL vergi ile de toplam vergi gelirleri için de yüzde 5’lik pay aldı. Türkiye için önemli bir değer olan ihracat konusunda ise yabancılara yapılan satışlar ile önemli bir fonksiyon üstleniyorlar. AVM’ler yerel perakendecinin markalaşması, yurtdışına açılması ve online ticaret gibi birçok alanda da önemli fonksiyonlar üstleniyor” açıklamasında bulundu.

Kur uyumsuzluğu giderilmeli

Toplantıda AVM sektörüne yönelik çözüm önerilerini ileten Ernst & Young Türkiye Şirket Ortağı İlhami Koç, “Tacirler arasındaki kiralama işlemlerinin konut amaçlı kiralamadan ayrı bir şekilde düzenlenmesini öneriyoruz. Yönetim ve pazarlama giderleri dahil bütün giderlerin AVM yönetimi ve kiracılar arasındaki mutabakata göre paylaşılmasının değerlendirilmesi isabetli olur. Kısa vadeli bir çözüm olarak; kira artışlarının yıllık/dönemlik TÜFE oranında yapılması, enfl asyon oranlarındaki değişimin adil bir şekilde yansıtılmasını sağlar. Gelir/borç ödeme dengesi gözetilerek vade yapısının yeniden kurgulanması ve kredilerin tamamen tasfiyesi yerine sürdürülebilir bir borçluluk seviyesi korunması da değerlendirilebilir. Kredi borçları ile gelirler arasındaki kur uyumsuzluğunun giderilerek borç/gelir dengesinin yeniden oluşturulması ve kredi borçlarının kısmen veya tamamen TL’ye dönüştürülmesi de değerlendirilmeli” dedi.