Ülkemizde uzunca bir süreden bu yana yaşadığımız yüksek enflasyonun dezenflasyon sürecine girmesiyle birlikte TCMB de enflasyona paralel olarak politika faizini indirmeye başladı. Faizlerin düşmeye başlaması piyasalar için son derece önemli olduğunu hepimiz biliyoruz. Çünkü yaklaşık bir yıldan bu yana %50 oranında olan faizler, özellikle üretim konusunda elle tutulur şekilde azalmasına ve buna bağlı olarak işsizliğe neden olmuştu.
Ülkemizin en önemli sorunlarından biri de konut sorunudur ve giderek barınma sorununa doğru evrilmeye başladı. Doğal olarak kiralar da astronomik seviyelere geldi ve ev bulabilmek son derece zorlaştı. Konut sorununun bu duruma gelmesinin en büyük sebeplerini aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz.
*En büyük sebep 2023 yılı 6 şubatta meydana gelen ve 11 ilimizi etkileyen deprem felaketidir.50000 canımızı kaybettiğimiz, yüz bin civarında vatandaşımızın yaralandığı bu felaket sırasında on binlerce binamız yerle bir oldu. Doğal olarak yıkılan binalarda yaşayan ve canlarını kurtarabilen bazı vatandaşlarımız Anadolu’nun çeşitli illerine taşınarak yaşamlarını devam ettirmek zorunda kaldılar, büyük bir kısmı ise devlet tarafından konteynerlere yerleştirildi. Konut inşaatları halen devam etmektedir ve binlerce projenin yapımı halen sürmektedir ve en kısa sürede depremzede vatandaşlarımıza teslim edileceği yetkililer tarafından açıklanmıştır.
*Yabancılara verilen 400 bin dolar tutarında gayrimenkul alımları kaydıyla verilen vatandaşlık sonucunda yabancıların ülkemize gelmeleri.
*İki yıldan bu yana devam eden ve ne zaman biteceği belli olmayan Rusya-Ukrayna savaşının etkisiyle özellikle güney illerimize gelerek ikamet etmeye başlayan iki tarafın da yurttaşları.
*Yaşadığımız felaketten sonra tüm ülkemizde hız verilen kentsel dönüşüm projelerinin yüksek ivme kazanması.
*Fiyat artışlarından dolayı sürekli yükselen inşaat maliyetleri ve doğal olarak ev sahibi olmanın giderek zorlaşması olarak sayılabilir.
Öncelikle dar ve sabit gelirli vatandaşlarımız olmak üzere hepimizin sorunu olan konut sorunu uzun yıllardan bu yana devam etmektedir.2015-2016 yıllarında son derece hızlı yapılan konut üretimine rağmen konut arzı giderek azalmaktadır ve bunun çözümü için hükümet tarafından birkaç proje açıklansa da yaşanan deprem nedeniyle ertelenmek zorunda kalmış ve de yüksek enflasyon yüzünden koşulların iyice zorlaşmasıyla birlikte ev almak iyice zorlaşmış durumdadır. Hatta asgari ücretli bir vatandaşın ev alabilmesi için 52 yıl çalışması gerektiği Euronews haber sitesinde yazılmıştır.
Geçtiğimiz günlerde hazine ve Maliye bakanımız tarafından yapılan bir açıklamada 2025 yılında 250000 konutun yapılacağını ve ilk kez ev alacaklara uygun koşullar sağlanarak ihtiyaç sahiplerini ev sahibi yapacaklarını belirtti. Umarız koşullar değişmez ve bu proje hayata geçirilerek konut sorununun çözümüne katkı sağlanmış olur. Proje hayata geçirilince ucuz maliyetli ve uzun vadeli kredi olanakları sağlanmalıdır. Ancak işin bir diğer yanı ise bazı ticari ahlak sahibi olmayan ve fırsatçı diye tabir edebileceğimiz sektör mensupları gayrimenkul fiyatlarını hemen yükseltmişler ve ortada herhangi bir sebep olmaksızın hatta politika faizlerinin düşme eğilimine girmesiyle birlikte konut fiyatlarının düşme ihtimalinin yüksek olduğu içinde bulunduğumuz dönemde fiyatları yükseltmişlerdir. Bu tür kişi ve kurumlar için alınan önlemler bir müddet önce hükümet tarafından açıklanmıştı ve ilan yönetmeliği yürürlükte olduğu bir dönemde yaşıyoruz. Koşullar böyle iken bu fırsatçılığı yapanlara verilecek ceza paradan ziyade meslekten uzaklaştırılmalarıdır.
Bir diğer konu Sn. Bakanımızın açıkladığı 250000 konutun yapımının yeterli olmayacağıdır. Çünkü iktidar mensuplarından bir yetkilinin TV de açıkladığı Suriye’nin nüfusunun üçte birinin ülkemizde sığınmacı olarak açıklamasından da anlaşılacağı üzere ülkemizde 10 milyondan fazla sığınmacının bulunduğu gerçeğidir. Suriye’nin nüfusu 24 milyondur ve bunun üçte biri sekiz milyon kişi demektir. Ülkemizde sadece Suriyeli değil, Kazakistan’dan, Irak’tan, Afganistan’dan ve diğer ülkelerden gelenlerle sayının 10 milyonu geçtiği söylenebilir. Bunların doğurganlık oranı %5 e yakın olmasına rağmen bizde %1,5 a kadar düşmüştür ve sığınmacıların sayısı giderek yükseleceği ihtimal dahilindedir. Dolayısıyla konut ihtiyacı giderek artabilir.
Önümüzdeki süreçte dezenflasyona girmemiz ve enflasyonda da düşme eğiliminin devam etmesine paralel olarak politika faizlerinin de düşmeye devam etme ihtimali yükseltir ve faizlerin düşmesi kredi maliyetlerini de düşüreceğinden konut kredi faizleri de ucuzlayacaktır. Tabii ki bu ucuzlamadan inşaat sektörü de canlanacaktır ve muhtemelen maliyetler aşağı yönlü hareketlenecektir. Diğer taraftan ülkemizde ev sahipliği oranı yeterli seviyede değildir. Tabii ki bu indirimlerden en çok yüksek gelirli ve varlıklı vatandaşlarımız faydalanacaktır. Dar ve sabit gelirli vatandaşlarımızın ev sahibi olmaları hayalden öte gitmeyecektir.
Konut sorununun çözümü için en optimal yol 1980 li yıllarda merhum Turgut Özal döneminde tüm yurtta uygulanmaya başlayan ve toplumun dar ve sabit gelirlilerine de hitap eden kooperatifçiliğin gündeme getirilmesidir. Çünkü kooperatifler kâr amacı gütmediğinden ve bir takım vergi avantajı olduğundan özellikle dar ve sabit gelirliler başta olmak üzere toplumun her kesiminin ev sahibi olmasına yönelik olumlu bir adım olacaktır. Doğal olarak bugüne kadar yüksek enflasyonun da etkisiyle fiyatlara erişilemez duruma gelinmiştir ve dediğim gibi faizlerin düşmesiyle birlikte arz fazlası da oluşabilecektir.
Sayın bakanımızın açıkladığı dar ve sabit gelirliler için öncelikli olması da son derece doğru bir tutumdur ve sorunun çözümüne katkı sağlayacağı kesindir.
Diğer yandan kentsel dönüşüm için yarısı bizden kampanyasına müracaat sınırı kaldırılarak olanakları ölçüsünde herkesin katılımı amaçlanmıştır. Kampanya koşulları ise 700.000 TL hibe,700.000 TL kredi olmak üzere devlet desteği veriliyor ve 700.000 TL kredinin geri ödemesi de iki yıl sonra TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranının yarısı oranında faiz uygulanacak olmasıdır. Ancak yaşadığımız ekonomik koşulların olumsuzluğu nedeniyle birçok vatandaşımızın geçim sıkıntısı çekmesi, kira ücretlerinin yüksekliği, taşınma maliyetleri, geleceğe umutla bakamamaları gibi nedenlerle katılım epeyce zor olacağı kanaatindeyim. Çünkü inşaat maliyetleri sürekli artış eğilimindedir.
ZAFER ÖZCİVAN
Ekonomist-Yazar