Emlak sektöründe son yıllarda yaşanan fiyat dalgalanmaları kiracı ile mülk sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden oluyor. Çoğu ev sahibi tabii ki kötü niyetli değilancak bazı ev sahipleri, mevcut kiracıları çıkarıp daha yüksek fiyattan mülklerini kiraya vermek için yaratıcı yollar arıyor.
Söz konusu yöntemlerden biri de kira ücretinden düşülen ‘ev masraflarının’ “Kiram eksik ödeniyor” diye tahliye gerekçesi yapılması.
‘YAPILAN İŞLEM ‘YAZILI OLARAK’ EV SAHİBİNE BİLDİRİLMELİ’
Konuyla ilgili görüşlerine başvurduğum Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Kiracının borcu para borcudur. 1 lira bile eksik yatırılsa tahliye gündeme gelebilir. Bu noktada kiracının yazılı olarak demirbaş veya bir hasarla ilgili bu durumu mal sahibine bildirmesi gerekiyor. Ayrıca mal sahibinden hasarın giderilmesini ya da demirbaşla ilgili tamirat veya değişimin gerçekleşmesini de istemeli” dedi.
Ayrıca Kiraz, mutlaka ev sahibinden ‘yazılı onayın’ alınması gerektiğinin altını çizerek “Eğer durum yazılı bir şekilde bildirilmezse mal sahibi, kiracıya eksik kira bedeli ödemesi nedeniyle icra takibi yapabilir. Fakat ev sahibi yazılı olarak onay verirse bir sorun yok. Ancak sessiz kalmışsa veya talebi reddetmişse kiracı da kendi cebinden sorunu giderdiyse çok dikkat etmeli” bilgisini paylaştı.
Grafikler: Harun Elibol
‘KİRACI İŞLEMİ YAPTIRIRSA FATURALANDIRMASI GEREKİYOR’
Bu durumda yapılan işin faturasının temin edilmesi gerektiğini söyleyen Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, “Kiracının mağdur olmaması ve riske girmemesi için yapılan işlem sonrası mutlaka fatura almalı. Aksi takdirde taraflar arasında uyuşmazlık meydana gelecektir” dedi.
Ali Güvenç Kiraz ise kiracının işi garantiye alması adına yapılan işlemin içeriğiyle birlikte düzenlenmiş faturayı mal sahibine ihtarnameyle bildirmesi gerektiğini söyledi.
Kiraz, “İhtarnamede süre verilmeli. Süre sonunda mal sahibi kiracısına bedeli ödememiş veya kira bedelinden düşmesine dair bir cevap yazmamışsa kiracı bu sefer icra takibi yaparak veya dava açarak bu bedeli talep edebilir” ifadelerini kullandı.
KİRACI HANGİ MASRAFLARI KİRA ÜCRETİNDEN DÜŞER YA DA DÜŞEMEZ?
Bu noktada cevap bekleyen en önemli soru şu; ‘Kiracı hangi masrafları kiradan düşebilir ve düşemez?’
“Taşınmazla birlikte kullanımı devredilen ve söküp götürülmesi mümkün olmayan eşyalar demirbaştır. Örneğin kombi, ankastre mutfak ürünleri, klimalar, radyatörler vb.” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Kiracı ile ev sahibi arasında sorun bu demirbaş kullanımları ile ilgili bakım onarım veya değişiminde çıkıyor” dedi. Kiraz şöyle devam etti:
“Kiracı; klima, kombi, radyatör veya ankastre ürünlerin yıllık periyodik bakımlarını karşılamak zorunda. Bunları kiradan düşemez. Ayrıca kullanım kaynaklı bir arıza ortaya çıkmışsa (Örneğin kombinin yanlış kullanılması kaynaklı bir arıza oluşmuşsa) bu gideri ya da malzeme değişimini yine kiracı ödemek zorunda… Fakat kullanım kaynaklı olmayan, malzeme değişimi ya da tamamen değiştirme masrafları ise mal sahibine ait. Burada kiracıya “Sen öde kiradan düşelim” denirse kiracı kabul etmemeli. Eğer ederse mutlaka belgelendirip, faturalandırmalı.”
EŞYALI KİRALANAN EVLERDE DAHA DİKKAT ETMEK GEREKİYOR
Eşyalı kiralanan bir evde durum daha da büyüyüp, karmaşık bir hale gelebilir. Çünkü eşya sayısı boş eve göre daha da artıyor. Yatak, baza, televizyon, masa vs. Bu durumda eşyaların tamiri ve değişiminde sorumluluk nasıl paylaşılıyor?
Bu soruma Ümit Yasin Kısa, “Eşyaların ‘eskimesi’ ile ‘tahribatı’ arasında farklar vardır. Bu da konuyu çözüme ulaştırır” dedi.
Kısa, “Eşyanın eskimesi, olağan kullanımdan dolayı beklenen yıpranma olarak tarif edilebilir. Tahribat ise kiracının olağan kullanım dışında eşyaya zarar vermesidir. Olağan eskimeden dolayı kiracının masraflardan kaynaklı bir sorumluluğu olmayacaktır. Ancak eşyada kiracı tarafından bir tahribat oluşturulduysa bu halde kiracı masraflardan sorumlu olacaktır” ifadelerini kullandı.
Ali Güvenç Kiraz ise sorumu basit bir örnekle yanıtladı:
“Örneğin bir televizyon var ve kiracı televizyona sürekli farklı sistemler yüklüyor. Bu farklı sistemler sebebiyle televizyon bozulmuşsa ve tamiri hiç kullanılmayacak hale gelmişse değişimini kiracı yapar. Fakat televizyon ömrünü tamamlamışsa yeni televizyon alımı ya da değişimini mal sahibi yapar. Eğer ev sahibi hasarın içeriğine ve bedele itiraz ederse konu mahkemede dava açarak çözülür.”
FATURA YOKSA ‘MAKBUZ’ İSTENMELİ
Eşyalı kiralanan evlerde tamir işlerinde fatura almak zor olabilir. Çünkü bazı eşyalar, beyaz eşyalar gibi servis hizmeti sunmuyor. O zaman nasıl bir yol izlemek gerekiyor?
Küçük/büyük eşyaların tamiratlarıyla ilgili de oluşan hasarda yine ilk önce ev sahibine bildirim yapılması gerektiğini söyleyen Ümit Yasin Kısa, “Aksi takdirde kiracının fatura temin edemediği halde yaptığı harcamayı ispatlaması zor olacak. O nedenle fatura almanın zor olduğu bir durum varsa mutlaka yapan esnafın hasarın ne olduğu ve ne kadara yapıldığını bir makbuzla belgelemek gerekiyor” dedi.
Kötü niyetli ev sahipleri kadar kiracılar da var. Örneğin bazı kiracılar, sürekli evde masraf çıkartıp ev sahibine daha az kira vermeye çalışıyor. Üstelik bu durumu bildirmiyor ve yapılan işlemi faturalandırmıyor. Kiracı, kira günü ev sahibine kendince yaptığı masrafı kira ücretinden düşerek yolluyor. Haliyle ev sahibi bu durumdan kiranın yattığı gün haberdar oluyor. Bu konuyla ilgili Ali Güvenç Kiraz, “Sorun her ne olursa olsun kiracı, ev sahibine önce durumu bildirmeli. Giderdiği işin niteliği ve faturası mutlaka ibraz edilmeli. Uzun süre ses çıkarılmamış olması halinde mal sahibi, temerrüt nedeniyle ihtar veya ihtarlı ödeme emri gönderebilir. Bizim hukukumuzda ödememe/temerrüt halinde doğrudan tahliye etmek söz konusu değildir. Kiracı mutlaka ihtar veya icra takibi yoluyla ikaz edilmelidir” ifadelerini kullandı.
DİKKAT! ‘FATURA DÂHİL EV KİRALAMAK ÇOK TEHLİKELİ’
Son dönemde kiralık ev ilanlarında ‘fatura dâhil’ ifadesi de görülmeye başlandı. Bazı ev sahipleri abonelikleri kendi adına tutarken, kimi de bu yolla tahliye ya da zam baskısı yapıyor.
Bu konuyla ilgili Ali Güvenç Kiraz, “Fatura dâhil sistemi çok tehlikeli bir kiracılık sistemidir” ifadelerini kullandı. Kiraz, “Bu sistem günlük ya da haftalık kiralamalar için avantajlıdır ancak uzun süreli kiralamalarda mal sahibinin kiracısını çok rahat tahliye edebilmesini sağlar” dedi ve ekledi:
“Tüm faturaların mal sahibi tarafından ödendiği bir ortamda abonelikler mal sahibi üzerine olacaktır. Ayrıca mal sahibi istediği artış olmadığında veya kiracıyı herhangi bir nedenle çıkarmak istediğinde tüm abonelikleri kapatabilir. Bu nedenlerle kiracılar konut ve çatılı işyeri kiralarında mutlaka sözleşmenin bir suretini almalı ve Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) belgesini de isteyerek abonelikleri kendi üzerlerinden devam ettirmeli.”
