Gayrimenkul sektöründe alıcı ya da satıcıların sözleşmeden dönme durumları artış gösterdi. Geçtiğimiz aylarda dolarda yaşanan hareketlilik ve konut fiyatlarındaki artış nedeniyle satıcıların kafası karıştı. Evinin satılması için emlak ofisi ile anlaşan ve alıcı ile sözleşme imzalayanlar ‘acaba ucuza mı gidiyor’ endişesiyle son anda satıştan vazgeçti. İstenen fiyatı denkleştirmek için mevduat hesabını, altınını, dolarını bozduranlar ya da başka bir mülkünü satanlar zarara uğradı. Dolardaki durulma sonrasında da bu defa alıcı tarafında iptaller geldi. Bu karar da satıcıları mağdur etti. Peki alım satımda son dakika iptallerde zarar gören taraf tazminat alır mı?
İSPATLAMAK ŞART
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, bu soruya şu yanıtı verdi: “Taraflar arasında mevcut bir sözleşme olmasa da sözleşme görüşmeleri mevcuttur ve taraflar birbirlerine karşı dürüstlük kuralları çerçevesinde davranmak zorundadır. Sözleşme henüz kurulmamış olmasına rağmen, karşı tarafın zarar görmesine sebep olan kişiye karşı zarar gören, borca aykırılık sebebiyle tazminat talebinde bulunabilir. Dolayısı ile; taraflardan birinin tapu satışı öncesinde sözleşme görüşmeleri sırasında kusurlu davranışta bulunması durumunda, zarar gören taraf zarara uğradığını ispat etmek şartı ile diğer taraftan uğradığı zararı tazminat davası açarak talep edebilir.”
KAPARO YANAR MI?
“Cayma hakkı doğal olarak kullanabileceğiniz bir haktır. Fakat bu hakkı kullanırken bunun bazı yaptırımları olduğu unutulmamalı” diyen avukat Şimşek alıcı tarafından ödenen kaparo konusuna değindi. Şimşek, “Emlak alım satımı sözleşmesinde, almaktan cayma halinde ‘verilen kaparoyu alamazsınız’ yönünde bir hüküm yazılmışsa kaparonuzu geri alamazsınız” dedi. Satıcının vazgeçmesi halinde ise ödenen kaparonun alıcıya iade edilmesi şart. Şimşek, kaparo ödemelerinin elden değil, banka yoluyla ve açıklama yazılarak yapılmasını da önemli olduğunu ekledi.
‘EMLAKÇI SÖZLEŞMESİ YOK HÜKMÜNDE’
Emlak ofisinde imzalanan sözleşmeler konusunda uyarıda bulunan ve hangi durumda zararın karşılanacağını açıklayan gayrimenkul hukuku uzmanı avukat Ali Güvenç Kiraz şunları söyledi: “Türk hukukunda esas olan gayrimenkul alım satımının tapuda devridir. Bu nedenle de noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri dışında, tarafların kendi aralarında düzenlemiş oldukları adi yazılı sözleşmeler, emlakçılarda düzenlenen alım-satım sözleşmeleri yok hükmündedir. (Tek istisnası gayrimenkulün satın alınması, bedelin ödenmesi ve taşınmazın teslim edilip içerisinde oturulmasıdır.) Yok hükmünde düzenlenen bir sözleşmeye de cezai şart konulmuşsa o da yok hükmündedir, yani istenemez. Alım satımdan vazgeçme halinde tarafların bir sözleşme ilişkisine girmiş oldukları tespit edilmişse sadece uğranılan ‘menfi zararlar’ (doların bozdurulması sonrası kur kaybı, daha uygun şartlarda başka bir gayrimenkul alma imkanı varken bu imkanın kaybedilmesi veya fiyatının yükselmesi gibi) ve ‘müspet zararlar’ (ödenmiş harç, eve yapılan bir tadilat, alınmış eşya vb gibi) istenebilir.” Emlak komisyonları konusunu da değerlendiren avukat Kiraz, “Normalde emlak danışmanı hizmet bedelini almak için hizmeti tamamlamak zorundadır. Ama bu konuda Yargıtay satıcının vazgeçmesi durumunda, satıcıya komisyon bedelini ödeme zorunluluğu getirmiştir” ifadelerini kullandı.
